多人持有土地或房屋產權就是持分土地、房屋，這種情況下買賣或貸款，很容易遇到各種問題，相比單一產權簡單好辦理，一般持分貸款想過關已經非常困難，更別說是持分二胎，所以下文就要告訴你被退件的可能理由，以及好過件的申辦管道。
什麼是房地持分二胎貸款?
持分房屋、土地其中一位共有人，抵押名下擁有的產權，向金融機構借出一筆資金就是持分二胎貸款，之前已經辦理借貸的前提下，再使用原本同樣房地，找其他金融機構申辦借貸，登記抵押權往後移到第二順位，變現擔保品剩餘價值，借出另一筆資金，這就是持分二胎，等於是兩筆不同借款，分別償還給不同債權人。持分又分為2種，公同共有和分別共有，兩者差異見以下說明：
- 共同共有
這筆房地是有幾個人公同共有，但權狀上看起來的比例確是1/1，這種情況下要辦理買賣過戶、移轉、設定抵押，都要全部人出面簽名蓋章，才可辦理這些事項。
- 分別共有
權狀上會清楚載明每個持有人的比例為1/2、1/3、1/4等諸如此類，如果想辦理如借款設定、買賣移轉等是可以用自己的持分比例，來做設定抵押借款或買賣過戶移轉的。兩者間最大的差別，其實就在於有無持分比例，公同共有是指共有人共同擁有全部財產，沒有持分的概念分別共有則是共有人分別持有共有財產的特定比例。
持分二胎貸款面臨哪些限制?
- 持有產權不完整
名下持有的不動產產權可能是一半或1/3，這要看共有人數量或分配方式決定，但只要所有人超過一位，產權就是不完整狀態，當想要使用不完整產權申請銀行借貸，就會因為風險太高難以承做被拒絕，僅提供持有部分幾乎不可能核貸，變成申貸上的最大障礙。
- 共有人是否溝通順利
想申請銀行貸款，這時需要其他共有人同意，全體出面辦理才有機會通過，但只要有人不同意，這件事基本上就告吹了，借款人必須和共有人溝通協調，取得對方支持，不過溝通不順利的話，很可能導致紛爭。
- 擔保品剩餘價值不足
審核案件時需要評估現值，扣掉前順位借貸金額，剩餘空間便是此次可貸額度，持有部分本身價值就不可能太高，應該注意借過一次後，有沒有空間再借第二次，假如之前已經借滿額度，後續償還金額又不多，金融機構判斷沒有承做空間，便不會予以放款。
哪裡找得到持分二胎貸款管道?
申請銀行貸款的種種限制，把有真正需要的人擋在門外，你可以利用民間借款拉高成功率，信用評分低、無收入證明沒關係，借款人條件影響不大，不動產有殘值就是核貸標準，收到申請即刻處理，3天內迅速撥款，客戶不必焦急空等，最大優勢是可接受產權不完整，你不用耗費時間和共有人討論，即使其他人不願出面，融資公司依然能根據持有比例，借給你符合額度的資金。
持分二胎貸款成數和利率多少?
持分二胎貸款很難拿到高額度，尤其銀行認為風險大，或許還會緊縮額度，民間借款則較寬鬆，最高可貸成數到8成，讓資產獲得最大利用，借款人從中獲得最大收益，只是利率稍高一點，月利率介於1%- 3%之間，相對的民間借款可彈性還款，先每月繳利息，等身邊現金充裕時再償還本金，一次還清或部分償還皆可，方便根據個人狀況進行規劃。